士業は住宅ローンを組みやすい？組みにくい？

はじめに

「士業」と聞くと、多くの人が「高収入」「安定」といったイメージを抱くのではないでしょうか。弁護士、公認会計士、税理士、司法書士、行政書士など、専門性の高い知識とスキルを活かして独立開業するケースも多く、社会的な信用も高い職種と言えます。

しかし、いざ住宅ローンを組もうと考えた際に、「士業だから有利だろう」と安易に考えていると、思わぬ落とし穴にはまることもあります。一方で、その特性を理解し、適切な対策を講じれば、有利な条件で住宅ローンを組むことも十分に可能です。

本記事では、士業の方が住宅ローンを組む際の「組みやすさ」と「組みにくさ」について、その理由や具体的なポイントを専門家の視点から詳しく解説していきます。

1. 士業の「組みやすさ」の背景

まず、士業の方が住宅ローンを組みやすいとされる背景には、主に以下の要素が挙げられます。

1-1. 高い専門性と安定した収入

士業は、その専門性の高さゆえに、景気変動の影響を受けにくい傾向があります。例えば、弁護士は訴訟や法律相談、公認会計士は監査や税務、税理士は税務申告など、社会にとって不可欠なサービスを提供しています。

独占業務の存在: 特定の士業には独占業務が認められており、他の業種がその業務を行うことはできません。これにより、安定した顧客基盤と収入源が確保されやすいという強みがあります。
高水準な報酬: 一般的に、士業の報酬水準は他の職種と比較して高く、安定的に高収入を得られる可能性が高いです。金融機関はローンの返済能力を重視するため、高収入であることは審査において有利に働きます。
景気に左右されにくい業務内容: 企業の法務顧問や税務顧問、個人の相続や登記など、景気の良し悪しに関わらず一定の需要が見込める業務が多く、収入の安定性が高いと評価されます。

1-2. 社会的信用度の高さ

士業は、国家資格に基づいて業務を行うため、社会的な信用度が非常に高いです。

国家資格の信頼性: 国家資格の取得には難関な試験を突破する必要があり、その過程で培われる倫理観や専門知識は、社会的に高く評価されます。
金融機関からの評価: 金融機関は、融資を行う際に申込者の属性（職業、勤務先、年収など）を重視します。士業はその属性が非常に優れていると判断されやすく、審査において有利に働くことが多いです。特に、医師や弁護士などは「先生」と呼ばれることも多く、その社会的地位の高さが金融機関の評価にも繋がります。

1-3. 独立開業のメリット（条件付き）

士業は独立開業が可能な職種ですが、独立開業している場合でも、一定の条件を満たせば住宅ローンを組みやすくなることがあります。

事業の安定性: 開業してからの期間が長く、事業が安定していると判断されれば、金融機関は安定した収入があると評価します。一般的には、開業後3年以上経過し、安定した収益を上げていることが望ましいとされます。
自己資金の豊富さ: 独立開業している士業の場合、自己資金を豊富に持っていることが多く、頭金を多く用意できると、金融機関のリスクが軽減され、審査に通りやすくなります。
事業計画の明確さ: 将来にわたって安定した収入が見込める具体的な事業計画を提示できる場合、金融機関はそれを評価します。

2. 士業の「組みにくさ」の落とし穴

一方で、士業だからといって必ずしも住宅ローンを組みやすいわけではありません。特に、以下のケースでは審査が厳しくなる可能性があります。

2-1. 独立開業直後の不安定さ

士業が住宅ローンを組む際に最も大きなハードルとなるのが、独立開業直後の不安定さです。

実績の不足: 開業して間もない時期は、事業の実績が少なく、収入の安定性を証明することが困難です。金融機関は過去の安定した収入を重視するため、実績がないと審査で不利になります。一般的に、開業後3年未満では、住宅ローンの審査に通ることが難しいと言われています。
収入の変動: 開業直後は、顧客獲得の状況によって収入が大きく変動することがあります。安定した収入が見込めないと判断されれば、審査は厳しくなります。
自己資金の少なさ: 開業資金や運転資金に多くを費やし、自己資金が少ない場合、頭金を十分に用意できず、金融機関からの評価が低くなる可能性があります。
法人化していない場合: 個人事業主として開業している場合、法人化している場合と比較して、事業の信用度が低く見られることがあります。法人の方が会計処理が明確で、事業継続性が高いと評価されやすいためです。

2-2. 勤務形態による影響

士業と一口に言っても、勤務形態は様々です。勤務形態によっては、住宅ローンの審査に影響が出る可能性があります。

独立開業と勤務医・勤務弁護士との違い: 勤務医や勤務弁護士のように、組織に属して給与所得を得ている場合は、収入の安定性が高く評価され、住宅ローンを組みやすい傾向にあります。しかし、独立開業の場合は、事業主としての評価となるため、前述のような実績や安定性が求められます。
雇用形態の不安定さ: 契約社員やパート・アルバイトといった雇用形態で士業の仕事をしている場合、収入の安定性が低いと判断され、審査が厳しくなることがあります。

2-3. 負債状況と信用情報

士業であっても、個人の負債状況や信用情報に問題があれば、住宅ローンの審査に悪影響を及ぼします。

事業性ローンの借入: 独立開業のために事業性ローンを借り入れている場合、その返済状況や借入額によっては、住宅ローンの返済能力が低いと判断されることがあります。
クレジットカードやその他の借入: クレジットカードのキャッシングや消費者金融からの借入、携帯電話料金の滞納など、過去の返済履歴に問題がある場合（信用情報に傷がある場合）、住宅ローンの審査に通ることは非常に困難になります。
多額の住宅ローン: 収入が高くても、購入する住宅の価格に対して借り入れ希望額が大きすぎる場合、返済負担率が高くなり、審査が厳しくなることがあります。

2-4. 金融機関の審査基準

金融機関によって、住宅ローンの審査基準は異なります。特に、士業の独立開業者の場合、金融機関によっては取り扱いが難しいケースもあります。

メガバンクと地方銀行・信用金庫: メガバンクは一般的に審査が厳しく、独立開業からの実績や安定した収入をより重視する傾向があります。一方で、地方銀行や信用金庫は、地域の顧客との関係性を重視し、個別の状況を考慮してくれるケースもあります。
士業向けのローン商品の有無: 一部の金融機関では、医師や弁護士などの士業専門の住宅ローン商品を提供している場合があります。これらの商品は、士業の特性を理解した上で設計されているため、通常の住宅ローンよりも有利な条件で借り入れできる可能性があります。

3. 士業が住宅ローンを組むための具体的な対策

士業の方が住宅ローンを組む際に、有利な条件を引き出すための具体的な対策をいくつかご紹介します。

3-1. 独立開業からの実績を積む

独立開業している士業の場合、まずは事業の安定性を確立し、実績を積むことが最も重要です。

最低3年以上の開業実績: 多くの金融機関では、開業後3年以上の安定した事業実績を求めます。この期間は、事業の継続性や収益性を判断するための重要な指標となります。
確定申告書の準備: 過去3年分の確定申告書（青色申告決算書を含む）は、収入の安定性を証明する重要な書類となります。正確に作成し、いつでも提示できるように準備しておきましょう。
事業計画書の作成: 将来にわたって安定した収入が見込める具体的な事業計画書を作成し、金融機関に提示することで、事業の将来性をアピールできます。

3-2. 安定した収入を確保する

収入の安定性は、住宅ローンの審査において最も重要な要素の一つです。

顧問契約の獲得: 複数の顧問契約を獲得することで、単発の仕事に依存することなく、安定した月々の収入を確保できます。
分散投資の検討: 収入源を複数持つことで、特定の顧客や業務に依存するリスクを軽減し、収入の安定性を高めることができます。
法人化の検討: 個人事業主から法人化することで、社会的信用度が向上し、会計処理も明確になるため、金融機関からの評価が高まる可能性があります。

3-3. 自己資金を十分に用意する

頭金を多く用意することは、審査を有利に進める上で非常に有効です。

頭金比率の目標: 一般的に、住宅購入価格の2割程度の頭金を用意できると、審査に通りやすくなると言われています。頭金が多いほど、借入額が減り、金融機関のリスクも軽減されるため、金利面でも優遇される可能性があります。
諸費用の考慮: 住宅購入には、頭金以外にも仲介手数料、登記費用、印紙税などの諸費用がかかります。これらの費用も考慮に入れた上で、十分な自己資金を準備しましょう。

3-4. 信用情報をクリーンに保つ

個人の信用情報は、住宅ローンの審査に直結します。

遅延・延滞の回避: クレジットカードの支払い、携帯電話料金、公共料金など、あらゆる支払いを期日通りに行い、遅延や延滞がないように注意しましょう。
借入状況の整理: 事業性ローンやその他の借入がある場合は、可能な限り返済を進め、借入額を減らしておくことが望ましいです。
信用情報の確認: 自身の信用情報がどのように登録されているか、定期的に信用情報機関に開示請求して確認することをおすすめします。万が一、誤った情報が登録されている場合は、訂正を依頼しましょう。

3-5. 複数の金融機関を比較検討する

金融機関によって審査基準や提供しているローン商品は異なります。

士業向けローンの活用: 医師や弁護士など、特定の士業向けの住宅ローン商品を提供している金融機関があれば、積極的に検討しましょう。これらの商品は、士業の特性を理解した上で、通常の住宅ローンよりも有利な条件が設定されていることがあります。
専門家への相談: 住宅ローンアドバイザーやファイナンシャルプランナーなど、住宅ローンに詳しい専門家に相談することで、ご自身の状況に合った最適な金融機関や商品を見つけることができます。
事前審査の活用: 複数の金融機関で事前審査を受けてみることで、ご自身がどの程度の金額で、どのような条件で借り入れできるのかを把握することができます。

3-6. 経営状況を透明化する

特に独立開業している士業の場合、事務所の経営状況を金融機関に分かりやすく提示することが重要です。

会計帳簿の整備: 日々の取引を正確に記帳し、会計帳簿をきちんと整備しましょう。
財務諸表の作成: 損益計算書、貸借対照表などの財務諸表を定期的に作成し、事業の健全性をアピールできるようにしておきましょう。
事業計画書の内容充実: 収益の見込み、コスト構造、競合との差別化戦略など、具体的な数値を盛り込んだ事業計画書を作成し、金融機関の担当者に事業の将来性を理解してもらうことが大切です。