マイホームvs賃貸：35年間の総支出と資産形成シミュレーション – どちらがお得？マイホームvs賃貸

住宅購入は人生における大きな決断の一つです。賃貸マンションに住み続けるか、思い切ってマンションを購入するか、どちらが自分にとって有利なのか悩む方も多いのではないでしょうか。

この記事では、35年間という長期的な視点で、賃貸と購入それぞれのメリット・デメリットを比較し、具体的なシミュレーションを通してどちらが節約になるのかを検証します。

年収、頭金、家賃といった具体的な条件を設定し、投資による資産形成も考慮に入れた詳細な分析を行います。

シミュレーションの前提条件

家賃/ローン返済: 12万円（税金、社会保険料等は考慮せず、単純計算）
生活費: 家賃以外に月10万円
投資: 年利7%の金融商品に毎月積み立て投資（複利効果を考慮）
期間: 35年間
駐車場代: マンション購入の場合は月2万円、賃貸の場合は月1.5万円と仮定

マイホームと賃貸を比較する際のポイント

コストの観点から、マイホームと賃貸を比較する際に考えるポイントは下記のようにたくさんあります。

ここでは
・毎月の支払額
・新築を購入した場合の資産価値の減少

というメインの部分に絞って考えてみます。

ちなみにその他は下記のような点が考えられます。

・毎月の支払額が同じ場合に住むことができる家の立地・広さ
・新築マイホームは購入した後資産価値が減少するので、その分は損失となる
・借入による金利+頭金の支払いが必要になり、その分投資することができなくなることの損失

修繕費・修繕積立金（一時金）: 維持管理に必要な費用です。将来的に修繕積立金が不足すると、一時金が発生する可能性もあります。

仲介手数料・更新料: 不動産会社を通して物件を購入した場合に発生する手数料です。

引っ越し費用: 賃貸の引っ越しにかかる費用です。

駐車場代: 車を所有している場合、駐車場代がかかります。

近隣トラブルの場合の引っ越しやすさ: 近隣住民との騒音トラブルや境界線トラブルなどが発生する可能性があります。

持ち家特有のコスト

・流動性の低さ: いざという時にすぐに現金化できない場合があります。

賃貸のコスト

家賃上昇のリスク: 契約更新時に家賃が値上げされる可能性があります。
自由にリフォームできない: 自分の好みに合わせて部屋をリフォームすることができません。
高齢になると入居審査が厳しくなる: 高齢になると、家賃の支払い能力を懸念されて入居審査が厳しくなる場合があります。

ここでは月に12万円を家賃または住宅ローンの返済に充てるとして、比較していきます。

賃貸の場合

支出の内訳

毎月の支払額は約24万円程度となります。
以下内訳です。

家賃: 12万円/月 * 12ヶ月 * 35年 = 5,040万円
更新料: 12万円 * (35年 / 2年) = 210万円

合計支出: 5,040万円 + 210万円 = 5,250万円

投資による資産形成

その他の生活にかかる費用

生活費: 10万円/月 * 12ヶ月 * 35年 = 4,200万円
駐車場代: 1.5万円/月 * 12ヶ月 * 35年 = 630万円

毎月の投資額: 手取りから固定費約24万円を引いた残額の60%を投資するとする
(500万円 – (24万円 * 12ヶ月)) / 12ヶ月 * 60% = 約10万円
35年後の金融資産残高: 年利7%で毎月10万円を積み立てた場合、約1.5億円となります。

賃貸のメリット・デメリット

メリット:
- 初期費用が抑えられる
- 固定資産税や修繕費の負担がない
- ライフスタイルの変化に合わせて住み替えが容易
デメリット:
- 家賃を払い続けても資産にならない
- 老後の住居費負担が大きい
- 自由にリフォームできない

マンション購入の場合

毎月の支出の内訳

頭金: 2,000万円
住宅ローン金利（固定2.5%）： 月12万円

住宅ローンの計算ですね。以下の手順で計算します。

毎月の支払額から借入可能額を計算する
- ローンの計算式を使います。毎月12万円の支払いで、金利2.5%、35年（420ヶ月）の条件で計算します。
- 計算すると、$L \approx 33,647,058$ 円となります。
- 購入できる物件の価額 = 借入可能額 + 頭金
- 購入できる物件の価額 = $33,647,058 + 20,000,000 = 53,647,058$ 円

したがって、頭金2,000万円、住宅ローンでボーナス設定なし、金利2.5％の固定金利、月12万円の支払いの場合、35年ローンで購入できる物件の価額は約5,365万円となります。

総支払額は、毎月の支払額に返済回数を掛けることで計算できます。

毎月の支払額: 12万円 = 120,000円
返済回数: 35年 × 12ヶ月 = 420回

総支払額 = 120,000円/月 × 420ヶ月 = 50,400,000円

したがって、実際の総支払額は50,400,000円+2,000万円=7,040万円となります。

管理費: ２万円*420回=840万円
合計支出: = 7,880万円

持ち家の資産価値

35年後には新築購入時の30%以下になることがほとんど

5,000万円で買っても、1,500万円くらいになるでしょう。
また、売却するまでは結局毎月支払う額は同じです。

投資による資産形成

その他の生活にかかる費用

生活費: 10万円/月 * 12ヶ月 * 35年 = 4,200万円
駐車場代: 1.5万円/月 * 12ヶ月 * 35年 = 630万円

毎月の投資額: (700万円 – (10万円 * 12ヶ月) – (住宅ローン返済額約15.6万円 * 12ヶ月)) / 12ヶ月 = 約27.7万円
35年後の金融資産残高: 年利7%で毎月10万円を積み立てた場合、約1.5億円となります。
しかし、頭金2,000万円を支払っているので、年7%で運用した場合の3.9億円分の差が賃貸との間で生じます。
2,000万円を35年で割ると、月々約4,7万円の差分となります。